Guide til køb af sommerhus

Her har vi samlet en guide til køb af sommerhus.

• Finansiering af et sommerhuskøb
• Hvad skal du være opmærksom på?
• Kan et sommerhus være en god investering?
• Er det muligt at finansiere et sommerhus med lejeindtægter?
• Hvilken rolle spiller beliggenheden?

 

Finansiering af et sommerhuskøb

Grundlæggende kan man belåne 75 % af sommerhusets værdi med et realkreditlån, mens man selv skal stille med 5 % i udbetaling. De resterende 20 % kan man låne via et boliglån i banken.

Siden maj 2017 har det været muligt at optage et realkreditlån på op til 75 % af sommerhusets værdi mod tidligere 60 %. Det er en af flere faktorer, der har givet medvind på sommerhusmarkedet, da det som udgangspunkt gør den samlede finansiering af sommerhus billigere.

Det vil i mange tilfælde give god økonomisk mening at benytte sig af 75 % som realkreditlån. Efter ændringen fra 60 % til 75 % kan der altså være en hel del at spare over lånets samlede løbetid ved at vælge en realkreditbelåning på 75 %, hvis alternativet er et dyrere banklån.

 

Hvilket lån skal du vælge?

Når du skal vælge, hvordan du vil finansiere dit køb af sommerhus, er valg af lån den vigtigste beslutning. Her skal du afklare med dig selv, hvor vigtigt tryghed om din fremtidige rente er for dig.

Har du det bedst med sikkerhed for, hvad du betaler i rente på dit lån til sommerhuset, så er fast rente nok en overvejelse værd. Vil du gerne benytte dig af de meget lave renter, vi ser lige nu, og tror du, at de forbliver lave længe, så kan du vælge et lån med variabel rente.

Vælger du et lån med variabel rente, kan du vælge imellem forskellige rentebindingsperioder. Du behøver altså ikke vælge alt eller intet, når det kommer til graden af tryghed om din fremtidige rente. Du kan for eksempel vælge at binde renten i tre eller fem år ved at vælge henholdsvis et F3- eller F5-lån, eller du kan gå hele vejen og vælge den kortest mulige rentebinding på seks måneder ved at vælge et F-kort-lån.

 

Tre ud af fire vælger lån med fast rente

Tre ud af fire, der indtil videre har købt sommerhus i 2021, har valgt et lån med fast rente i 30 år. Det er væsentlig flere end for bare fem år siden, hvor halvdelen valgte fast rente. Og der er ikke noget at sige til, at danskerne har fået smag for fast rente på boliglån. Du kan nemlig låne til din helårs- eller fritidsbolig og betale en meget lav, fast rente i al den tid, du har lånet.

Renten er i øjeblikket lav, uanset om vi sammenligner med for 10, 20 eller 30 år siden, og det er samtidig også billigt at sikre sig mod rentestigninger ved at vælge fast rente frem for variabel rente. Merprisen på et lån med fast rente er med andre ord lavere, end vi så for blot nogle år siden.

 

Dit lån skal passe ind i din samlede økonomi

Når det er sagt, så er det ikke til at komme udenom, at et lån med variabel rente er det billigste valg. Og umiddelbart forventer vi, at renterne på lån med kort rentebinding forbliver lave i de kommende år. Så er du villig til at løbe risikoen for, at renten stiger i løbet af den tid, du har lånet, er et variabelt forrentet lån en god mulighed for at spare penge her og nu.

Det vigtigste, når du vælger lån, er, at det passer med din husholdnings samlede økonomi. Der er for de flestes vedkommende også et lån i helårsboligen at tage højde for. I bund og grund skal valget af lån i sommerhuset ses som en del af en større plan for din privatøkonomi, både hvad angår rentesikring og i særdeleshed også i forhold til, om det giver mening for dig at afdrage eller have afdragsfrihed på dit sommerhuslån.

 

Hvad skal man være opmærksom på?

Inden man investerer i et sommerhus, er det vigtigt at gøre sig nogle overvejelser om, hvilke behov og ønsker man har til et sommerhus. Hvor stort skal sommerhuset være, hvor mange værelser og i hvilken stand? Og ikke mindst, hvor fleksibel er man i forhold til at afvige fra sine ønsker. Den fysiske afstand mellem sommerhus og helårsbolig kan også have stor betydning. Er der tale om et sommerhus, som primært skal benyttes i ferier og af og til i weekender, eventuelt kombineret med, at huset udlejes, kan man måske leve med en længere rejsetid. Forventer man at skulle bruge sommerhuset de fleste weekender i sommerhalvåret, vil det ikke være realistisk med flere timers rejse frem og tilbage hver gang.

Et sommerhus er dejligt, men man skal også huske den anden side af medaljen. Først og fremmest medfører et sommerhus en række udgifter, som der skal være plads til i økonomien. Samtidig kræver det tid og kræfter at vedligeholde huset løbende. Der skal slås græs, træværket skal males, og hvert efterår skal huset ordnes og lukkes ned – og åbnes og klargøres igen hvert forår. Det kan dog lynhurtigt opvejes af den livskvalitet, som kan følge med sommerhuset, men det er alligevel vigtigt at have med i sine overvejelser. Især hvis man i forvejen bor i hus, så man med et sommerhus får dobbelt op på vedligehold.

En anden vigtig overvejelse at gøre sig er, om man vil udleje sommerhuset. Muligheden for udlejning og lejeindtægter i den forbindelse kan gøre økonomien i at købe et sommerhus langt bedre.

 

Kan et sommerhus være en god investering?

Det kan være en rigtig god ide at købe sommerhus lige nu. Først og fremmest er renten historisk lav. Dertil kommer, at danske sommerhuse er populære at holde ferie i, så der er gode muligheder for lejeindtægter. Men når man køber et sommerhus, bør den primære årsag være, at man har et behov – og ikke, at man forventer en gevinst ved senere salg eller en løbende indtjening på udlejning. Sommerhuspriserne er de første, der bliver berørt af kriser, og sommerhusmarkedet er derfor mere sårbart og reagerer hurtigere på udsving i økonomien end markedet for helårsboliger. Derfor er der ingen garanti for, at et sommerhuskøb giver en økonomisk gevinst.

 

Er det er muligt at finansiere et sommerhus med lejeindtægter?

Når du i perioder udlejer dit sommerhus, kan det få økonomien til at løbe bedre rundt, og mange steder i Danmark er der en positiv efterspørgsel efter sommerhuse til udlejning. Det kan dog være svært at forudsige, hvor stor lejeindtægten kan blive over de næste mange år frem, så vær snusfornuftig, hvis du indregner en lejeindtægt i din økonomi. Den mulige lejeindtægt, herunder hvor mange uger du kan forvente at udleje dit sommerhus, afhænger af flere faktorer. Det kan både være, hvor attraktivt et område sommerhuset ligger i, sommerhusets størrelse, indretning, stand og faciliteter, men lejeindtægten kan også svinge i forhold til hvilken ferieform, der er populær og prisen på andre feriemuligheder. Der vil typisk også være en sammenhæng mellem prisen på sommerhuset, og hvor store lejeindtægter du kan forvente. Derudover vil udlejning ofte betyde, at man skal beregne flere omkostninger til vedligeholdelse.

Når du finansierer dit sommerhus, vil det i nogle tilfælde være muligt, at lejeindtægten kan være med til at finansiere en del af de løbende udgifter, men vi anbefaler altid, at du ser på et sommerhuskøb sammen med din øvrige økonomi. 

Vilkårene for sommerhusudlejning er gjort mere attraktive de seneste år – blandt andet er bundfradraget ved udlejning af sommerhus forhøjet til 46.100 kroner (2024-sats), hvis sommerhuset udlejes gennem et bureau. Du kan altså få en skattefri indtægt efter udgifter til udlejningsbureauet på 46.100 kroner om året, hvis du vælger at leje dit sommerhus ud.

Når et bureau tager sig af udlejningen af et sommerhus, skal sommerhuset som oftest være af en vis størrelse og standard. De vil også kræve, at man selv gør huset helt klart (oprydning og rengøring) inden sæsonens start. Der er til gengæld også en række fordele ved udlejning gennem et bureau, som fx at de sørger for at udlevere nøgler, rengøre og tjekke huset, når det har været lejet ud. Du står dog stadig selv for vedligeholdelse af huset.

Den service, som udlejningsbureauerne tilbyder, er naturligvis ikke gratis. De tager en del af lejeindtægten som modydelse, oftest mellem 25 og 40 % af lejeindtægten.

En anden mulighed er, at man selv står for udlejningen. Det kræver en lidt større indsats fra udlejers side. Til gengæld sparer man den provision, som udlejningsbureauet beregner sig. Beskatning ved privat udlejning er anderledes end ved udlejning gennem et bureau og du kan læse mere om privat udlejning på SKATs hjemmeside.

Læs også:

• Sommerhusudlejning: Den ultimative guide for lejere og ejere hos Campaya.dk
• Sommerhuse og ferieboliger samlet ét sted

 

Hvilken rolle spiller beliggenheden?

Beliggenheden er den faktor, som betyder mest for sommerhusets pris. Selvom ca. 94 % af sommerhusområderne i Danmark er placeret tæt på kysten, vil en placering i første række ud til vandet eller med god vandudsigt lægge en del til prisen. Generelt er der størst efterspørgsel på de sommerhuse, som ligger i en kørselsafstand på 1-2 timer fra landets største byer København, Aarhus, Odense og Aalborg – og det afspejles også i priserne. Så der vil være stor forskel på, hvor i landet en investering vil være mest attraktiv.